Par Me Jérémy AUTHIER
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🏠 Le permis de louer : tout savoir avant de mettre un logement en location
La mise en location d’un bien immobilier est aujourd’hui strictement encadrée par la loi. Parmi les dispositifs les plus importants figure le permis de louer, une obligation légale instaurée pour lutter contre l’habitat indigne et protéger les locataires.
Encore trop souvent ignoré par les propriétaires bailleurs, le permis de louer peut pourtant entraîner des sanctions financières importantes s’il n’est pas respecté. L’accompagnement d’un notaire permet d’éviter toute difficulté juridique.
🔍 Qu’est-ce que le permis de louer ?
Le permis de louer est un dispositif issu de la loi ALUR du 24 mars 2014, destiné à empêcher la mise sur le marché de logements insalubres ou dangereux.
Il permet aux communes ou intercommunalités d’imposer, dans certains secteurs géographiques :
-
soit une autorisation préalable de mise en location,
-
soit une déclaration préalable de mise en location.
🎯 Objectif : garantir des logements décents et sécuriser la relation locative.
⚖️ Quelle est la base légale du permis de louer ?
Le permis de louer est régi par les articles L.635-1 à L.635-11 du Code de la construction et de l’habitation.
L’article L.635-1 du Code de la construction et de l’habitation dispose que les collectivités locales peuvent instaurer un contrôle des mises en location dans les zones où l’habitat dégradé est particulièrement présent.
📌 Important : le permis de louer n’est pas automatique. Il ne s’applique que dans les communes ayant adopté une délibération spécifique.
📍 Dans quelles communes le permis de louer s’applique-t-il ?
Le permis de louer concerne uniquement :
-
des zones précisément délimitées par la commune ou l’EPCI,
-
souvent situées dans des quartiers anciens ou dégradés.
Avant toute mise en location, il est indispensable de :
✔ Vérifier le zonage applicable,
✔ Identifier le régime en vigueur (autorisation ou déclaration).
Un notaire peut effectuer cette vérification lors d’un projet locatif ou d’une acquisition.
📝 Les deux régimes du permis de louer
🔐 L’autorisation préalable de mise en location
Dans ce cas, le propriétaire doit obtenir une autorisation administrative avant de signer le bail.
Le dossier comprend notamment :
-
la description du logement,
-
les diagnostics immobiliers obligatoires,
-
l’état général du bien.
⏳ La collectivité dispose en principe d’un délai d’un mois pour répondre :
-
autorisation accordée,
-
autorisation refusée,
-
ou autorisation conditionnée à des travaux.
Sans autorisation, la location est juridiquement irrégulière.
📄 La déclaration préalable de mise en location
Plus souple, ce régime impose :
-
une déclaration dans les 15 jours suivant la signature du bail,
-
la transmission du contrat de location.
La collectivité peut ensuite contrôler le logement et imposer des mesures correctives si nécessaire.
🏢 Quels logements sont concernés par le permis de louer ?
Le permis de louer concerne principalement :
-
les logements loués à usage de résidence principale,
-
appartenant au parc locatif privé.
Sont généralement exclus :
-
les locations meublées touristiques,
-
les logements sociaux,
-
certains cas spécifiques définis localement.
💸 Quelles sanctions en cas de non-respect ?
Le non-respect du permis de louer peut coûter cher.
L’article L.635-7 du Code de la construction et de l’habitation dispose que :
-
l’absence d’autorisation peut entraîner une amende jusqu’à 5 000 €,
-
portée à 15 000 € en cas de récidive.
⚠️ Ces sanctions s’ajoutent aux éventuels contentieux civils ou pénaux liés à l’insalubrité.
👨⚖️ Le rôle du notaire face au permis de louer
Le notaire intervient comme acteur clé de la sécurité juridique :
-
information des propriétaires bailleurs,
-
vérification du permis de louer lors d’une acquisition,
-
conseil en investissement locatif,
-
sécurisation des ventes de biens destinés à la location.
💡 Le permis de louer peut également impacter la valeur du bien immobilier et la rentabilité d’un projet locatif.
✅ Pourquoi anticiper le permis de louer ?
Le permis de louer n’est pas qu’une contrainte administrative.
Il permet :
-
d’éviter des sanctions lourdes,
-
de sécuriser la relation bailleur-locataire,
-
de valoriser un logement conforme aux normes,
-
de prévenir les litiges futurs.
Une anticipation accompagnée par un notaire est un véritable levier de sérénité juridique.
📌 Conclusion
Le permis de louer est devenu un enjeu majeur du droit immobilier locatif. Propriétaires bailleurs et investisseurs doivent s’assurer de leur conformité avant toute mise en location.
Le recours à un notaire permet de sécuriser chaque étape et d’éviter des conséquences financières et juridiques parfois lourdes.
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📚 Sources juridiques
Par Me Jérémy AUTHIER
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