La condition suspensive de prêt : ce qu’il faut savoir

🔐 Guide complet pour sécuriser une acquisition financée par emprunt

L’acquisition d’un bien immobilier financée par un prêt bancaire repose sur un équilibre juridique précis. La condition suspensive de prêt en est l’un des piliers. Elle protège l’acquéreur, tout en imposant une grande rigueur dans les démarches et dans le respect des délais.
Cet article a pour objectif d’expliquer de manière complète et accessible le fonctionnement de cette condition, son articulation avec l’obtention du crédit immobilier, ainsi que les règles issues de la loi dite « Scrivener ».

1️⃣ La condition suspensive de prêt : définition et finalité

Lorsque l’acquéreur finance tout ou partie du prix d’un bien immobilier par un prêt, l’avant-contrat (promesse de vente ou compromis) prévoit généralement une condition suspensive d’obtention de prêt.

✍️ Cette clause signifie que la vente n’est définitive que si l’acquéreur obtient le financement prévu. Si le prêt est accordé dans les conditions fixées, la condition suspensive est réalisée et la vente peut se poursuivre jusqu’à la signature de l’acte authentique

En revanche, si le prêt n’est pas obtenu et que l’acquéreur justifie correctement ses démarches, la vente ne se réalise pas, sans pénalité pour lui.

Il s’agit donc d’un mécanisme de protection essentiel, mais qui suppose le strict respect de ce qui a été contractuellement prévu ⚠️

Il convient de rappeler que la loi impose une durée minimale d’un mois pour la condition suspensive de prêt. Une clause prévoyant un délai inférieur serait inefficace.

2️⃣ L’importance capitale de la rédaction de la clause ✍️

La protection offerte par la condition suspensive dépend directement de sa rédaction. Dès la signature de la promesse de vente ou du compromis, plusieurs éléments doivent être précisés avec soin.

L’avant-contrat doit indiquer :

• 💶 le montant exact du prêt recherché,

• ⏳ la durée de remboursement envisagée,

• 📉 le taux maximal accepté,

• 📅 le délai imparti pour obtenir l’accord de prêt.

En pratique, ce délai est le plus souvent compris entre quarante-cinq et soixante jours, soit environ deux mois, mais il peut être adapté en fonction du dossier.

🎯 Ces éléments permettent d’encadrer juridiquement les démarches de l’acquéreur. En cas de difficulté, ils servent de référence pour apprécier si les demandes de prêt ont été effectuées conformément au contrat.

3️⃣ Les démarches pour obtenir le prêt et l’obligation de diligence 🏦

L’acquéreur ne peut pas se contenter d’attendre passivement une réponse bancaire. Il doit accomplir des démarches sérieuses et conformes dans le délai prévu.

En pratique, il est très fréquemment exigé que l’acquéreur produise au moins deux refus de prêt, émanant de deux établissements bancaires distincts.

📂 Il est donc recommandé de déposer plusieurs dossiers de financement et de conserver l’ensemble des justificatifs , notamment :

• les accusés de réception des demandes,

• les échanges écrits avec les banques ou le courtier,

• les courriers de refus, datés et explicites.

Ces éléments permettront, en cas de contestation, de démontrer que l’acquéreur a respecté ses obligations contractuelles.

4️⃣ Le régime du crédit immobilier et la loi « Scrivener » ⚖️

L’obtention du prêt immobilier est encadrée par des règles protectrices issues du Code de la consommation, communément appelées « loi Scrivener ».

📌 L’offre de prêt et le délai de réflexion

Lorsque la banque accepte de financer l’opération, elle adresse à l’emprunteur une offre de prêt écrite. Cette offre ne peut pas être acceptée immédiatement.

⏳ La loi impose un délai de réflexion incompressible de dix jours à compter de la réception de l’offre. Ce délai permet à l’emprunteur de mesurer pleinement les engagements financiers qu’il s’apprête à souscrire.

La banque est également tenue de maintenir les conditions de son offre pendant une durée minimale de trente jours, ce qui laisse le temps nécessaire pour organiser la signature de l’acte authentique.

5️⃣ Ne pas confondre les délais 🔍

Deux délais distincts coexistent souvent dans une acquisition immobilière :

• le délai de rétractation de dix jours applicable à l’avant-contrat,

• le délai de réflexion de dix jours applicable à l’offre de prêt.

Ces délais ont des fondements juridiques différents et peuvent se succéder dans le temps.

6️⃣ L’issue du délai de la condition suspensive 🕰️

À l’expiration du délai prévu pour l’obtention du prêt, plusieurs situations peuvent se présenter :

• ✅ si le prêt est obtenu, la condition suspensive est levée et la vente peut être finalisée ;

• ❌ si le prêt est refusé et que l’acquéreur produit les justificatifs exigés, la vente devient caduque sans pénalité ;

• ⚠️ à défaut de justification conforme, une indemnité d’immobilisation, souvent fixée à dix pour cent du prix de vente, peut être réclamée.

7️⃣ La prolongation du délai : une solution possible mais encadrée 📝

Des retards bancaires peuvent survenir. Une prolongation du délai de la condition suspensive est parfois possible, mais uniquement avec l’accord exprès du vendeur. Cette prolongation doit être formalisée par écrit, le plus souvent par un avenant, et conclue avant l’expiration du délai initial.

🤝 Informer rapidement le notaire est indispensable pour sécuriser la situation

🔐 Conclusion

La condition suspensive de prêt est une protection déterminante pour l’acquéreur, à condition qu’elle soit précisément rédigée, strictement respectée et accompagnée de démarches sérieuses.

L’intervention du notaire permet d’adapter la clause à chaque situation et d’assurer une acquisition sereine, sécurisée et juridiquement maîtrisée.

Vous envisagez de vous porter acquéreur d’un bien immobilier et souhaitez faire le point sur votre financement ? Pour prendre rendez-vous en ligne avec Maître Jérémy AUTHIER, cliquez ici ou contactez-nous par téléphone ou par mail (cliquez sur le lien de votre choix).