Frais d’acquisition et achat immobilier : augmentation de la taxe départementale

​A quoi correspondent les frais d’acquisition (ou « frais de notaire ») ?

Lors de l’acquisition d’un bien immobilier en France, l’acheteur est tenu de s’acquitter des « frais de notaire », un terme générique englobant plusieurs composantes financières. Ces frais se décomposent principalement comme suit :​

• Les droits de mutation à titre onéreux (DMTO) : représentant environ 80 % des frais totaux, ces droits incluent les taxes et impôts perçus par le notaire pour le compte de l’État et des collectivités territoriales. Ils se composent de la taxe départementale, de la taxe communale et des frais d’assiette et de recouvrement. ​

• Les émoluments du notaire : constituant la rémunération réglementée du notaire pour les services rendus, leur montant est fixé par décret et varie en fonction de la nature et de la valeur de l’acte. ​

• Les débours : sommes avancées par le notaire pour le compte de l’acquéreur afin de couvrir divers frais liés à la transaction, tels que les frais de documents administratifs ou les rémunérations d’intervenants extérieurs. ​

• Les honoraires : rémunération librement convenue entre le notaire et son client pour des prestations non réglementées, telles que des actes ou conseils juridiques spécifiques.

Les droits de mutation à titre onéreux (DMTO) sont donc des taxes perçues lors de chaque transfert de propriété immobilière moyennant une contrepartie financière. Ils sont calculés sur la base du prix de vente du bien, incluant toutes les charges et indemnités stipulées au profit du cédant. ​

Traditionnellement, les DMTO se répartissent de la manière suivante :​

• Taxe départementale : taux variant entre 3,80 % et 4,50 % du prix de vente, selon les décisions propres à chaque département.

• Taxe communale : fixée uniformément à 1,20 % du prix de vente.

• Frais d’assiette et de recouvrement : correspondant à 2,37 % du montant de la taxe départementale, reversés à l’État.

Ainsi, lors de l’achat d’un bien immobilier ancien, les DMTO constituent une part significative des frais d’acquisition, contribuant au financement des collectivités locales et de l’État.

Augmentation des droits de mutation à titre onéreux (DMTO) : analyse juridique et implications financières​

La loi n°2925-127 du 14 février 2025 de finances pour 2025 autorise les conseils départementaux à majorer la taxe départementale des droits de mutation à titre onéreux (DMTO) de 0,5 point, la portant ainsi de 4,50 % à 5,00 % (maximum) du prix de vente des biens immobiliers. Cette faculté, encadrée par l’article 116 de ladite loi, est offerte aux départements pour une période déterminée de trois ans, s’étendant du 1ᵉʳ avril 2025 au 31 mars 2028. ​

Il est rappelé que cette augmentation n’entraîne en rien une augmentation de la rémunération du notaire : l’augmentation concerne seulement la taxe départementale, que le notaire ne fait que réserver aux départements.

Calendrier d’application de l’augmentation des DMTO

L’entrée en vigueur de cette augmentation dépend de la date à laquelle chaque conseil départemental adopte et notifie sa délibération :​

• Délibérations notifiées avant le 1ᵉʳ mars 2025 : l’augmentation s’applique aux actes authentiques signés à compter du 1ᵉʳ avril 2025.​

• Délibérations notifiées entre le 1ᵉʳ et le 31 mars 2025 : l’augmentation s’applique aux actes authentiques signés à compter du 1ᵉʳ mai 2025.​

• Délibérations notifiées entre le 1ᵉʳ et le 15 avril 2025 : l’augmentation s’applique aux actes authentiques signés à compter du 1ᵉʳ juin 2025. ​

Vote de l’augmentation des DMTO par certains départements

Il est à noter que certains départements ont déjà acté cette augmentation, tandis que d’autres ont choisi de ne pas l’appliquer. Ainsi, dans le département du Vaucluse et les départements situés à proximité, la situation est la suivante :

• Au 1ᵉʳ avril 2025, l’augmentation est entrée en vigueur notamment dans les départements suivants : Hérault, Var
• Au 1ᵉʳ mai 2025, l’augmentation est entrée en vigueur notamment dans les départements suivants : Gard, Vaucluse, Bouches-du-Rhône
• Au 1ᵉʳ juin 2025, l’augmentation entrera en vigueur notamment dans les départements suivants : Alpes-de-Haute-Provence

A contrario, le département des Alpes-Maritimes n’a pas voté cette augmentation : le taux de la taxe départemental reste donc à 4,50 %.

Illustration chiffrée de l’impact financier

Afin d’illustrer cette augmentation, prenons l’exemple de l’acquisition d’un bien immobilier ancien d’une valeur de 250 000 € dans un département ayant adopté l’augmentation des DMTO :​

• Avant l’augmentation :

  • Taxe départementale (4,5 %) : 250 000 € × 4,5 % = 11 250 €​

  • Taxe communale (1,2 %) : 250 000 € × 1,2 % = 3 000 €​

  • Prélèvement pour frais d’assiette et de recouvrement (2,37 % de la taxe départementale) : 11 250 € × 2,37 % ≈ 267 €​

  • Total des DMTO : 11 250 € + 3 000 € + 267 € ≈ 14 517 €​

• Après l’augmentation :

  • Taxe départementale (5 %) : 250 000 € × 5 % = 12 500 €​

  • Taxe communale (1,2 %) : 250 000 € × 1,2 % = 3 000 €​

  • Prélèvement pour frais d’assiette et de recouvrement (2,37 % de la taxe départementale) : 12 500 € × 2,37 % ≈ 296 €​

  • Total des DMTO : 12 500 € + 3 000 € + 296 € ≈ 15 796 €​

Ainsi, l’augmentation de la taxe départementale entraîne un surcoût d’environ 1 279 € pour l’acquéreur. Ce calcul illustre l’impact financier non négligeable de cette mesure sur le coût total d’acquisition d’un bien immobilier.

Exonérations en faveur des primo-accédants

Afin de faciliter l’accès à la propriété, la loi de finances pour 2025 a instauré deux mesures destinées aux primo-accédants, applicables à la condition que le conseil départemental les aient approuvées?

1°/ Conservation de l’ancien taux de la taxe départementale :

Le maintien du taux (avant l’entrée en vigueur de la loi de finance pour 2025) est prévu pour les primo-accédants, c’est-à-dire les personnes achetant leur première résidence principale.

Source : article 116 de la loi n°2925-127 du 14 février 2025 de finances pour 2025

Définition de « primo-accédant » : article L31-10-3 I du Code de la construction et de l’habitation

Illustration : si vous décidez d’acquérir un bien dans un département où la taxe départementale était de 4,50 % avant la loi de finances pour 2025 et qu’elle est désormais de 5,00 % (suite à un vote par le conseil départemental), vous ne supporterez pas cette augmentation si vous êtes un primo-accédant (la taxe départementale sera alors de 4,50 %).

2°/ Réduction (inférieure ou égale à l’ancien taux applicable) ou exonération de la taxe départementale :

Les départements peuvent également décider de mesures plus avantageuses pour les primo-accédants avec une réduction du taux de la taxe départementale (à un taux éventuellement inférieur à 4,50 %), voire une exonération totale de la taxe départementale pour l’acquéreur, sous certaines conditions :

• Absence de propriété antérieure : l’acquéreur ne doit pas avoir été propriétaire de sa résidence principale au cours des deux années précédant l’achat. ;

• Engagement d’occupation : l’acquéreur s’engage à occuper le bien en tant que résidence principale pendant une durée minimale de 5 ans.

Source : article 1594 F septies du Code général des impôts

Attention : cette réduction/exonération ne s’appliquera pas de droit, elle doit avoir été votée par le conseil départemental du lieu de situation du bien acquis.

En cas de non-respect de cet engagement (non-respect de l’engagement d’occupation du bien pendant 5 ans ou découverte de l’absence de qualité de primo-accédant), l’acquéreur sera alors tenu d’acquitter le complément de taxe de publicité foncière et de tous frais dont l’acquisition a été dispensée (sur la base du prix stipulé à l’acte d’acquisition), augmentés d’un intérêt de retard prévu à l’article 1727 du Code général des impôts.

Conclusion

L’augmentation des DMTO, bien que facultative et laissée à l’appréciation des conseils départementaux, représente une charge supplémentaire pour les acquéreurs immobiliers. Néanmoins, l’exonération accordée aux primo-accédants constitue une mesure incitative visant à faciliter leur accès à la propriété. Il est donc essentiel pour les futurs acquéreurs de se renseigner auprès de leur notaire sur les décisions prises par le département concerné et d’évaluer l’impact financier de cette augmentation sur leur projet immobilier.​