Le droit de préemption de la SAFER : comprendre simplement un mécanisme juridique complexe

Le droit de préemption de la SAFER est l’un des piliers du droit rural français.
Il permet, dans certaines situations prévues par la loi, à la SAFER de se substituer à l’acquéreur d’un bien rural, afin de poursuivre des objectifs d’intérêt général liés à l’agriculture, à l’environnement et à l’aménagement du territoire.

Ce droit est souvent perçu comme contraignant, voire opaque. Pourtant, il repose sur des règles précises, strictement encadrées par le Code rural et de la pêche maritime, et son exercice est étroitement contrôlé.

🧭 1. Qu’est-ce que la SAFER et quel est son rôle ?

1.1. La SAFER : un organisme privé au service de l’intérêt général

Les SAFER ont été créées par la loi d’orientation agricole du 5 août 1960.
Elles sont juridiquement constituées sous la forme de sociétés anonymes, donc de personnes morales de droit privé.

Toutefois, elles n’agissent pas comme des sociétés commerciales classiques.
Elles exercent des missions de service public, sous le contrôle de l’État, et ne poursuivent aucun but lucratif.

Conformément à l’article L.141-7 du Code rural et de la pêche maritime, les excédents réalisés par les SAFER ne peuvent pas être distribués à des actionnaires et doivent être intégralement affectés à la réalisation de leurs missions légales.

1.2. Les missions légales de la SAFER

Les missions de la SAFER sont définies de manière précise par l’article L.141-1 du Code rural et de la pêche maritime.

Cet article dispose notamment que les SAFER ont pour mission :

• de protéger les espaces agricoles, naturels et forestiers ;

• de favoriser l’installation, le maintien et la consolidation des exploitations agricoles afin qu’elles atteignent une dimension économiquement viable ;

• de contribuer à la diversité des paysages, à la protection des ressources naturelles et à la préservation de la biodiversité ;

• de participer au développement durable des territoires ruraux, dans le cadre des objectifs définis par l’article L.111-2 du Code rural et de la pêche maritime ;

• d’assurer la transparence du marché foncier rural, notamment par l’observation des prix et des mutations.

👉 Le droit de préemption n’est donc pas une fin en soi : il est un outil au service exclusif de ces missions.

⚖️ 2. Le principe du droit de préemption SAFER

2.1. Définition juridique

Le droit de préemption SAFER est prévu par l’article L.143-1 du Code rural et de la pêche maritime.

Il permet à la SAFER, lorsqu’un bien entre dans son champ de compétence, de se substituer à l’acquéreur pressenti, aux conditions prévues par la loi.

Il s’agit d’un droit légal de substitution, et non :

• d’une expropriation,

• d’un droit automatique,

• ni d’un pouvoir discrétionnaire.

Chaque décision doit être justifiée par une mission légale et respecter une procédure stricte.

2.2. Les opérations concernées

Le droit de préemption SAFER s’applique principalement aux aliénations à titre onéreux, telles que :

• les ventes,

• les échanges,

• les apports en société,

• certaines cessions de parts sociales ou d’actions de sociétés à objet agricole ou foncier agricole.

Ces opérations sont visées par l’article L.143-1 du Code rural et de la pêche maritime.

Par ailleurs, certaines donations hors cadre familial donnent lieu à une information spécifique de la SAFER, conformément à l’article L.143-16 du Code rural et de la pêche maritime.

🏡 3. Quels biens peuvent être concernés par la préemption SAFER ?

3.1. Les biens agricoles

Sont notamment concernés :

• les terres à usage agricole,

• les exploitations agricoles,

• les bâtiments nécessaires à l’exploitation.

La qualification ne repose pas uniquement sur le cadastre, mais sur l’usage réel ou récent du bien.

3.2. Les biens mixtes et ensembles complexes

De nombreuses ventes rurales portent sur des ensembles comprenant :

• des terres agricoles,

• des bois ou forêts,

• des bâtiments d’habitation.

Dans ces situations, la SAFER peut exercer une préemption partielle, conformément à l’article L.143-1-1 du Code rural et de la pêche maritime.

Cela signifie qu’elle peut préempter uniquement les biens entrant dans son champ de compétence, sans bloquer l’ensemble de la vente.

✂️ 4. La préemption partielle : un mécanisme essentiel

4.1. Principe

La préemption partielle, prévue par l’article L.143-1-1 du Code rural et de la pêche maritime, permet à la SAFER de ne préempter que certains biens au sein d’un ensemble vendu.

Ce mécanisme est particulièrement utile en présence :

• de ventes comprenant terres agricoles et bois,

• ou de ventes associant exploitation agricole et habitation.

4.2. Droits du vendeur

Le vendeur conserve des droits importants :

• il peut refuser la vente si la préemption partielle rend l’opération économiquement incohérente ;

• il peut contester la décision si les conditions légales ne sont pas respectées.

👥 5. Les situations dans lesquelles la SAFER ne peut pas préempter

5.1. Les exemptions familiales

Conformément à l’article L.143-4 du Code rural et de la pêche maritime, la SAFER ne peut pas préempter notamment lorsque la vente intervient :

• au profit d’un parent ou allié jusqu’au quatrième degré inclus ;

• entre cohéritiers ou indivisaires.

L’objectif est de ne pas entraver les transmissions familiales normales.

5.2. Les agriculteurs prioritaires

Toujours en application de l’article L.143-4 du Code rural et de la pêche maritime, la SAFER peut être tenue en échec lorsque l’acquéreur est :

• un agriculteur en activité,

• dont le projet correspond aux objectifs poursuivis par la SAFER,

• et qui est en mesure d’exploiter effectivement le bien.

5.3. Le conflit avec le preneur en place

Lorsque le bien est loué par bail rural, l’articulation entre les droits est réglée par l’article L.143-6 du Code rural et de la pêche maritime.

• Si le preneur exploite depuis au moins trois ans, son droit de préemption est prioritaire.

• Si le preneur exploite depuis moins de trois ans, la SAFER peut préempter, mais le bien reste grevé du bail.

🧠 6. Les situations techniques à ne pas négliger

6.1. Le démembrement de propriété

En application de l’article L.143-1 du Code rural et de la pêche maritime :

• la cession de l’usufruit est librement préemptable par la SAFER ;

• la cession de la nue-propriété n’est préemptable que dans des cas strictement limités.

6.2. Les bois et forêts

Les ventes portant exclusivement sur des bois ou forêts échappent en principe à la préemption SAFER.
En revanche, dès lors que la vente comprend des terres agricoles, la SAFER peut intervenir sur ces dernières.

📨 7. La procédure de préemption : une étape déterminante

7.1. La notification préalable

Toute opération soumise au droit de préemption doit faire l’objet d’une notification à la SAFER, réalisée en pratique par le notaire.

Cette obligation résulte de l’article R.143-4 du Code rural et de la pêche maritime.

La notification vaut offre de vente au sens juridique.

7.2. Le délai de réponse

La SAFER dispose d’un délai de deux mois pour se prononcer, conformément à l’article L.143-8 du Code rural et de la pêche maritime.

Elle peut :

• renoncer,

• préempter au prix,

• ou préempter avec contre-proposition.

À défaut de réponse dans ce délai, elle est réputée avoir renoncé.

🧾 8. Après la préemption : la rétrocession

La SAFER n’a pas vocation à conserver les biens préemptés.

Elle doit procéder à une rétrocession, selon une procédure transparente, avec appel à candidatures et motivation de la décision, conformément à l’article L.143-3 du Code rural et de la pêche maritime.

La rétrocession peut être assortie d’un cahier des charges imposant des obligations d’usage ou de conservation.

🧠 9. Le rôle central du notaire

En matière de préemption SAFER, le notaire est un acteur clé :

• il qualifie juridiquement les biens,

• vérifie les exemptions,

• purge les droits de préemption concurrents,

• sécurise les délais et la procédure.

Une erreur de purge peut entraîner la nullité de la vente ou un contentieux lourd.

✅ Conclusion

Le droit de préemption de la SAFER constitue un outil central de régulation du foncier rural, dont la portée dépasse largement la simple substitution à l’acquéreur initial. Son exercice s’inscrit dans une logique d’intérêt général, étroitement encadrée par le Code rural et la jurisprudence, et suppose une analyse rigoureuse de la nature des biens, des personnes en présence et des droits concurrents.

En pratique, la préemption SAFER ne peut être correctement appréhendée sans être replacée dans son écosystème juridique global, et notamment dans ses interactions avec le statut du fermage, le droit de préemption du preneur en place, et le contrôle des structures. Ces mécanismes s’articulent étroitement et conditionnent, dans de nombreux dossiers, la sécurité juridique de la mutation envisagée.

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