Récupérer son logement, le vendre libre ou ne pas renouveler un bail : ces situations sont encadrées par des règles strictes que le propriétaire doit impérativement respecter. Un congé mal rédigé, envoyé trop tard ou sans motif valable est nul — le locataire peut rester et le bailleur s'expose à des sanctions. Tour d'horizon complet.
Principe général : le congé ne peut intervenir qu'à l'échéance du bail
Le propriétaire ne peut donner congé que pour la date d'expiration du bail en cours — pas avant, pas en cours de bail (sauf faute grave du locataire traitée par voie judiciaire). Il doit en outre justifier son congé par l'un des trois motifs légaux prévus par la loi du 6 juillet 1989.
Les trois motifs valables
1. La vente du logement
Le propriétaire souhaite vendre son bien libre de tout occupant. Attention : ce congé vaut automatiquement offre de vente au profit du locataire. Celui-ci dispose d'un droit de préemption de deux mois pour acquérir le logement au prix proposé. Le propriétaire doit donc indiquer dans la lettre de congé le prix et les conditions de vente. Ce droit de préemption ne s'applique pas en location meublée.
2. La reprise pour habiter
Le propriétaire — ou l'un de ses proches — souhaite reprendre le logement pour en faire sa résidence principale. Les bénéficiaires admis sont limitativement énumérés par la loi : le propriétaire lui-même, son conjoint ou partenaire de PACS, ses ascendants (parents, grands-parents) ou descendants (enfants, petits-enfants). La reprise doit être réelle et sérieuse — toute reprise fictive est constitutive de fraude.
3. Le motif légitime et sérieux
Ce motif recouvre principalement les fautes du locataire : défaut de paiement du loyer, nuisances répétées, absence d'assurance habitation, sous-location non autorisée. Il peut également couvrir la nécessité de réaliser des travaux rendant le logement inhabitable. Le motif doit être précis et circonstancié dans la lettre de congé.
Délais de préavis : la distinction fondamentale meublé / non meublé
| Type de location | Délai de préavis | Point de départ |
|---|---|---|
| Location vide (loi 1989) | 6 mois minimum | Réception effective par le locataire |
| Location meublée (loi 1989) | 3 mois minimum | Réception effective par le locataire |
Le délai se calcule à partir de la réception effective de la lettre par le locataire, et non à partir de la date d'envoi. Si le locataire est absent et ne retire pas le recommandé, le délai ne commence pas à courir. Dans ce cas, le seul recours efficace est l'acte d'huissier (commissaire de justice), dont la date de signification fait foi.
Un congé donné très en avance est valable, mais il ne prend effet qu'à la date d'échéance légale. Par exemple, un congé envoyé 10 mois avant la fin d'un bail de location vide prend bien effet à l'expiration du bail.
La forme : trois modes d'envoi valables, un seul interdit
- Lettre recommandée avec accusé de réception (LRAR)
- Acte d'un commissaire de justice (anciennement acte d'huissier) — le plus sûr
- Remise en main propre contre signature d'un récépissé ou émargement
Le simple email est invalide, même si le locataire répond et semble l'accepter. Le SMS, le message WhatsApp ou la lettre simple sont également sans valeur juridique. En cas de colocation ou de bail signé par deux époux, le congé doit être adressé à chacun des colocataires ou aux deux époux — un congé envoyé à un seul est nul.
Le contenu obligatoire selon le motif
| Motif | Mentions obligatoires dans la lettre |
|---|---|
| Vente | Prix de vente, conditions de vente, rappel du droit de préemption du locataire |
| Reprise | Nom du bénéficiaire, lien de parenté avec le propriétaire, caractère réel et sérieux de la reprise |
| Motif légitime | Description précise du motif (nature des fautes, nature des travaux…) |
L'absence de l'une de ces mentions entraîne la nullité du congé. De même, une notice d'information sur les droits du locataire doit être jointe à la lettre pour les baux d'habitation principale soumis à la loi de 1989.
Les locataires protégés : quand le congé est impossible ou conditionné
Certains locataires bénéficient d'une protection renforcée. Le propriétaire ne peut leur donner congé — même pour vendre ou reprendre — sans leur proposer un relogement adapté à leur situation, ou à défaut, sans justifier lui-même d'une situation personnelle particulière (âge, ressources insuffisantes).
- Locataire âgé de 65 ans ou plus dont les ressources sont inférieures aux plafonds légaux
- Locataire de moins de 65 ans ayant à charge une personne de 65 ans ou plus (sous conditions de ressources)
- Bénéficiaires de certaines allocations (présence parentale…)
Le propriétaire échappe à cette protection s'il est lui-même âgé de plus de 65 ans ou si ses propres ressources sont insuffisantes. Les plafonds de ressources varient selon la région et la composition du ménage.
Que se passe-t-il si le congé est donné trop tard ou irrégulier ?
Un congé notifié hors délai ou entaché d'un vice de forme est nul de plein droit. Conséquence : le bail se renouvelle automatiquement aux mêmes conditions, pour une nouvelle période complète. Le locataire est parfaitement fondé à rester et peut opposer cette nullité devant le juge. Les causes les plus fréquentes de nullité sont :
- Délai insuffisant (5 mois au lieu de 6 pour une location vide)
- Absence de motif ou motif vague
- Envoi par lettre simple ou email
- Congé adressé à un seul des deux colocataires
- Absence de la notice d'information obligatoire
- Prix de vente non mentionné pour un congé pour vendre
Le congé frauduleux : des sanctions lourdes
Si le propriétaire donne un congé pour vendre à un prix manifestement excessif pour décourager le locataire d'exercer son droit de préemption, ou s'il prétend reprendre le logement sans jamais le remettre au bénéficiaire annoncé, il commet une fraude.
- Amende pénale pouvant atteindre 6 000 € pour une personne physique
- 30 000 € pour une personne morale (société)
- Condamnation au versement de dommages-intérêts au locataire lésé
Les recours du locataire
Le locataire qui reçoit un congé qu'il estime irrégulier peut :
- 1Adresser une lettre recommandée au propriétaire en exposant les motifs de contestation (vice de forme, délai insuffisant, protection ignorée)
- 2Saisir la commission départementale de conciliation (CDC) — gratuit et obligatoire pour les litiges inférieurs à 5 000 €
- 3À défaut d'accord, saisir le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire — sans avocat obligatoire
Conseil du notaire
Avant de notifier un congé, vérifiez systématiquement : le motif est-il légalement admissible ? La date d'échéance du bail est-elle bien identifiée ? Le délai de préavis sera-t-il respecté en tenant compte du temps d'acheminement postal ? Le locataire est-il protégé ? Un congé mal préparé peut retarder la récupération de votre bien de trois ans (durée d'un nouveau bail). En cas de doute, consultez un notaire avant d'envoyer quoi que ce soit.