Glossaire juridique
71 définitions clés du droit notarial
Acte authentique, démembrement, réserve héréditaire, servitude… Retrouvez les notions essentielles du droit notarial expliquées simplement.
Abattement fiscal
Somme déduite de la base imposable avant calcul des droits de donation ou de succession. Principaux abattements : 100 000 € par enfant (renouvelable tous les 15 ans), 80 724 € pour le conjoint, 15 932 € pour un frère ou une sœur, 7 967 € pour un neveu ou une nièce.
Acte authentique
Acte rédigé et signé par un officier public habilité (notaire, huissier, greffier) dans les formes légales. Il fait foi jusqu'à inscription de faux, a force exécutoire et date certaine. La vente d'un bien immobilier, la donation, le testament notarié ou le contrat de mariage sont des actes authentiques.
Acte de notoriété
Acte établi par le notaire qui identifie officiellement les héritiers d'un défunt et constate leurs droits. Basé sur l'acte de décès, les actes d'état civil et les déclarations des héritiers, il est indispensable pour toute succession comprenant un bien immobilier.
Acte sous seing privé
Acte rédigé et signé par les parties elles-mêmes, sans officier public. Il a valeur légale mais est plus facilement contestable qu'un acte authentique (pas de force exécutoire directe). La promesse de vente peut être sous seing privé, mais l'acte de vente définitif doit être authentique.
Administration légale
Régime de gestion du patrimoine d'un mineur par ses représentants légaux (parents ou tuteur). Elle est pure et simple si les deux parents exercent l'autorité parentale, sous contrôle judiciaire dans les autres cas. Pour les actes importants (vente d'immeuble), l'autorisation du juge des tutelles est requise.
Aliénation
Acte juridique par lequel un propriétaire transfère un droit réel (propriété, usufruit) à une autre personne. La vente, la donation et l'échange sont des aliénations. Toute aliénation d'un immeuble entre vifs requiert un acte authentique notarié.
Assurance-vie
Contrat d'épargne dont les capitaux transmis au bénéficiaire désigné échappent, en principe, aux droits de succession. Abattement de 152 500 € par bénéficiaire pour les primes versées avant 70 ans. Après 70 ans : abattement global de 30 500 € puis droits de succession ordinaires sur le surplus.
Attribution préférentielle
Droit reconnu à un héritier de se voir attribuer en priorité certains biens lors du partage successoral : logement familial, exploitation agricole ou forestière, fonds de commerce. Elle est de droit pour le conjoint survivant sur le logement familial.
Bail à ferme
Contrat de location de terres ou bâtiments agricoles soumis au statut du fermage, d'ordre public protégeant le preneur (fermier). Durée minimale de 9 ans, renouvellement automatique. Le loyer est exprimé en equivalents de denrées (blé, maïs) indexé sur l'IPAMPA. Le fermier bénéficie d'un droit de préemption en cas de vente.
Bail commercial
Contrat de location de locaux destinés à l'exercice d'une activité commerciale, industrielle ou artisanale. Durée minimale de 9 ans, résiliable par le preneur à chaque période triennale. Le locataire a le droit au renouvellement ou à une indemnité d'éviction. Le loyer est révisé selon l'indice des loyers commerciaux (ILC).
Bénéficiaire
Personne désignée pour recevoir un avantage : bénéficiaire d'une assurance-vie (désigné dans la clause bénéficiaire), d'un legs (légataire), ou d'une fiducie. La clause bénéficiaire d'une assurance-vie est révocable et doit être régulièrement mise à jour.
Capacité juridique
Aptitude d'une personne à être titulaire de droits et à les exercer seule. La capacité d'exercice peut être restreinte (mineur, majeur sous tutelle ou curatelle), nécessitant l'intervention d'un représentant légal pour les actes importants.
Clause bénéficiaire
Stipulation d'un contrat d'assurance-vie désignant la ou les personnes qui recevront les capitaux au décès de l'assuré. Elle doit être rédigée avec précision (préférer « mes enfants nés et à naître, vivants ou représentés » à « mes héritiers »). Révocable à tout moment sauf acceptation par le bénéficiaire.
Clause suspensive
Condition dont la non-réalisation entraîne la caducité automatique d'un acte sans pénalité. Dans un compromis de vente, la clause suspensive d'obtention du prêt est obligatoire si l'acheteur a recours au crédit. D'autres clauses sont possibles : obtention d'un permis de construire, absence de servitude rédhibitoire.
Communauté réduite aux acquêts
Régime matrimonial légal (applicable en l'absence de contrat de mariage). Seuls les biens acquis à titre onéreux pendant le mariage sont communs. Les biens propres (possédés avant le mariage, reçus par succession ou donation pendant le mariage) restent personnels à chaque époux.
Compromis de vente
Avant-contrat synallagmatique par lequel vendeur et acheteur s'engagent mutuellement sur le prix et les conditions d'une vente immobilière. Il vaut vente : chacun peut en exiger l'exécution forcée. L'acheteur bénéficie d'un délai de rétractation légal de 10 jours.
Convention d'indivision
Acte notarié organisant les règles de gestion d'un bien détenu en indivision : modalités de décision, règle de majorité, droit de sortie, usage du bien. Sa durée maximum est de 5 ans, renouvelable par accord. Elle prévient les conflits entre co-indivisaires.
Copropriété
Mode d'organisation d'un immeuble bâti divisé en lots (appartement, cave, parking) appartenant à des propriétaires distincts, chaque lot comprenant une partie privative et une quote-part de parties communes. Elle est régie par un règlement de copropriété et administrée par un syndic.
Débours
Frais avancés par le notaire pour le compte de son client : droits d'enregistrement, taxe de publicité foncière, copies d'actes d'état civil, frais de géomètre. Ils sont remboursables par le client en sus des émoluments et s'ajoutent aux frais d'acte notarié.
Déclaration de succession
Document fiscal déposé auprès de l'administration fiscale dans les 6 mois suivant le décès (12 mois si décès à l'étranger). Elle recense l'actif et le passif du défunt et détermine les droits de succession à régler. Tout retard entraîne des intérêts de retard de 0,20 % par mois.
Démembrement de propriété
Division du droit de propriété entre l'usufruit (droit d'usage et de jouissance) et la nue-propriété (droit de disposer). Outil puissant de transmission : les droits de donation ou succession sont calculés sur la seule valeur de la nue-propriété, d'après un barème légal lié à l'âge du donateur.
Donation
Acte par lequel une personne (le donateur) transfère irrévocablement de son vivant un bien ou un droit à une autre personne (le donataire). Les donations de biens immobiliers sont obligatoirement notariées. Elles s'imputent sur la réserve héréditaire sauf dispense de rapport.
Donation-partage
Donation par laquelle un ou deux parents répartissent tout ou partie de leurs biens entre leurs enfants (ou petits-enfants avec accord des enfants). La valeur des biens est figée au jour de l'acte pour le calcul des droits futurs, évitant les contentieux sur les rapports à succession.
Droit de préemption
Droit accordé à certaines personnes ou organismes (commune via le DPU, locataire, SAFER, co-indivisaire) d'acquérir en priorité un bien aux conditions convenues avec l'acheteur pressenti. Le notaire purge obligatoirement ces droits avant toute vente.
Émoluments
Rémunération réglementée du notaire, fixée par le décret du 26 février 2016. Ils sont identiques dans toutes les études françaises et calculés selon un barème proportionnel dégressif ou un tarif forfaitaire selon la nature de l'acte. Ils constituent une fraction des frais dits « de notaire ».
État hypothécaire
Relevé des inscriptions grevant un immeuble (hypothèques, privilèges du prêteur de deniers, saisies). Le notaire le consulte systématiquement avant toute vente pour s'assurer qu'aucune charge cachée ne subsiste et pour calculer le montant à rembourser aux créanciers le jour de la vente.
Exonération fiscale
Dispense totale de paiement d'un impôt. Exemples notables : le conjoint survivant et le partenaire pacsé sont exonérés de droits de succession ; la vente de la résidence principale est exonérée de plus-value immobilière sans condition de durée de détention.
Fiducie
Opération par laquelle un constituant transfère des biens à un fiduciaire (établissement financier ou avocat habilité) dans un but déterminé — gestion, garantie, transmission — au profit d'un ou plusieurs bénéficiaires. Introduite en droit français en 2007, la fiducie est encadrée et réservée à certains professionnels.
Fonds de commerce
Ensemble des éléments corporels (matériel, stocks) et incorporels (clientèle, enseigne, droit au bail, brevets, nom commercial) permettant l'exercice d'une activité commerciale. La cession de fonds de commerce est un acte notarié soumis à un droit de préemption de la commune dans certaines zones.
GFA (Groupement Foncier Agricole)
Société civile dont l'objet est la constitution ou la conservation d'un patrimoine foncier agricole ou forestier, mis en valeur par bail rural. Les parts de GFA facilitent la transmission progressive de terres agricoles avec des avantages fiscaux (Pacte Dutreil agricole, réduction IFI) sous conditions d'exploitation effective.
Garantie décennale
Responsabilité légale de 10 ans des constructeurs et artisans (art. 1792 C. civ.) pour les dommages compromettant la solidité de l'ouvrage ou le rendant impropre à sa destination. Elle est d'ordre public, obligatoire dans tout contrat de construction et couverte par une assurance DO (dommage-ouvrage).
Héritier réservataire
Héritier auquel la loi garantit une part minimale du patrimoine (la réserve héréditaire) dont il ne peut être privé. En France, seuls les descendants (enfants, petits-enfants par représentation) sont réservataires. Le conjoint survivant ne l'est pas — d'où l'importance d'un testament ou d'une donation entre époux.
Hypothèque
Sûreté réelle grevant un immeuble au profit d'un créancier (banque, etc.) sans dépossession du propriétaire. Elle est inscrite au service de la publicité foncière. En cas de défaut de remboursement, le créancier peut faire saisir et vendre le bien. Elle s'éteint par remboursement et est levée par mainlevée.
IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière)
Impôt annuel dû par les personnes physiques dont le patrimoine immobilier net taxable (déduction du passif immobilier) dépasse 1,3 million d'euros au 1er janvier. Barème progressif de 0,5 % à 1,5 %. La résidence principale bénéficie d'un abattement de 30 %. Il a remplacé l'ISF en 2018.
Indivision
Situation dans laquelle plusieurs personnes détiennent concurremment la propriété d'un même bien sans qu'il soit matériellement divisé. Chaque indivisaire détient une quote-part abstraite. Les actes de gestion courants requièrent la majorité des 2/3 ; les actes de disposition (vente) nécessitent l'unanimité.
Inventaire successoral
Opération par laquelle un commissaire de justice (ex-huissier de justice) dresse la liste et évalue tous les biens meubles du défunt à la date du décès. Il permet de déterminer exactement l'actif successoral et est indispensable en cas d'acceptation à concurrence de l'actif net.
Legs
Disposition testamentaire par laquelle le testateur transmet un ou plusieurs biens à une personne (le légataire) après son décès. Il peut être universel (tout le patrimoine), à titre universel (une quote-part ou une catégorie de biens) ou particulier (un bien précisément désigné).
LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel)
Statut fiscal applicable à la location d'un logement meublé dont les recettes sont inférieures à 23 000 € ou à 50 % des revenus du foyer. Il permet d'amortir le bien et de déduire les charges. En cas de vente, les amortissements pratiqués peuvent être réintégrés dans le calcul de la plus-value.
Loi Carrez
Loi du 18 décembre 1996 imposant la mention de la superficie privative dans tout acte de vente d'un lot de copropriété. Si la superficie réelle est inférieure de plus de 5 % à celle déclarée, l'acheteur peut obtenir une réduction de prix dans l'an suivant la signature de l'acte de vente.
Mainlevée
Acte par lequel un créancier renonce à une inscription hypothécaire ou à tout autre droit réel après remboursement de sa créance. Elle est publiée au service de la publicité foncière pour effacer la charge du bien. La mainlevée amiable doit être authentique (acte notarié).
Mandat de protection future
Contrat par lequel une personne (le mandant) désigne à l'avance une ou plusieurs personnes de confiance pour la représenter si elle devient incapable de défendre ses intérêts. Notarié, il permet les actes de disposition ; sous seing privé, les actes d'administration seulement. Il évite la mesure judiciaire de tutelle.
Masse successorale
Ensemble du patrimoine net d'un défunt — actif brut diminué du passif (dettes, frais funéraires, frais de dernière maladie) — servant de base au calcul des droits de succession et au partage entre héritiers. Elle inclut la « fictive masse » pour le calcul de la réserve (réintégration des donations antérieures).
Mitoyenneté
Propriété indivise d'un mur, d'une haie ou d'un fossé séparant deux fonds appartenant à des propriétaires différents. Chaque voisin peut s'y appuyer, l'exhausser et contribue par moitié à son entretien. La mitoyenneté se présume sauf preuve contraire (marque d'appartenance exclusive).
Notaire
Officier public et ministériel nommé par le ministre de la Justice (décret de nomination). Il authentifie les actes juridiques, leur conférant force probante et force exécutoire. Il assure la conservation des actes et conseille ses clients en matière juridique, fiscale et patrimoniale. Sa responsabilité est engagée en cas de faute professionnelle.
Nue-propriété
Droit réel de propriété d'un bien dont l'usufruit a été dissocié et appartient à une autre personne. Le nu-propriétaire ne peut ni utiliser le bien ni en percevoir les revenus pendant la durée de l'usufruit. À l'extinction de celui-ci (généralement au décès de l'usufruitier), il recouvre la pleine propriété sans aucun droit supplémentaire.
Nullité
Sanction civile d'un acte juridique entaché d'un vice de formation : défaut de consentement (erreur, dol, violence), incapacité, objet illicite ou immoral. La nullité absolue protège l'ordre public (ex. : fraude à la loi) ; la nullité relative protège un intérêt particulier (ex. : achat sous pression).
Pacte Dutreil
Dispositif fiscal (art. 787 B et C du CGI) permettant de transmettre les parts ou actions d'une société opérationnelle avec un abattement de 75 % sur les droits de donation ou de succession. Conditions : engagement collectif de conservation d'au moins 2 ans, puis engagement individuel de 4 ans, et exercice d'une fonction de direction. Cumulable avec d'autres réductions.
Partage successoral
Opération mettant fin à l'indivision successorale par la répartition des biens entre héritiers. Il peut être amiable (accord de tous) ou judiciaire (en cas de mésentente). Tout acte de partage portant sur des biens immobiliers doit être notarié. Il donne lieu au droit de partage (2,5 % sur l'actif net partagé).
Plus-value immobilière
Gain réalisé lors de la vente d'un bien immobilier (prix de cession moins prix de revient). Soumise à l'impôt sur le revenu (19 %) et aux prélèvements sociaux (17,2 %), avec des abattements progressifs par année de détention conduisant à l'exonération complète après 22 ans (IR) et 30 ans (PS). La vente de la résidence principale est totalement exonérée.
Procuration
Mandat donné par écrit par une personne (le mandant) à une autre (le mandataire) pour accomplir en son nom un ou plusieurs actes juridiques. Pour la signature d'un acte de vente immobilière, la procuration doit être authentique (notariée). Elle peut être générale ou spéciale.
Promesse de vente (unilatérale)
Avant-contrat dans lequel seul le vendeur (promettant) s'engage à vendre à des conditions fixées, pendant un délai déterminé. L'acheteur (bénéficiaire) dispose d'une option d'achat qu'il peut lever ou non. À distinguer du compromis où les deux parties s'engagent.
Publicité foncière
Système d'enregistrement au service de la publicité foncière (anciennement conservation des hypothèques) de tous les actes relatifs aux droits réels immobiliers. La publication est obligatoire pour rendre les droits opposables aux tiers. C'est la date de publication qui prime en cas de conflit entre deux acheteurs.
Quasi-usufruit
Usufruit portant sur des biens consomptibles (sommes d'argent, valeurs mobilières). L'usufruitier peut librement en disposer, à charge de restituer des biens de même quantité et qualité (ou leur valeur) à l'extinction de son droit. Fréquent lorsque le conjoint hérite de valeurs mobilières ou de liquidités.
Quotité disponible
Fraction du patrimoine dont le défunt peut disposer librement par testament ou donation, après déduction de la réserve héréditaire. Elle est d'1/2 en présence d'un enfant, d'1/3 pour deux enfants, d'1/4 pour trois enfants ou plus. En l'absence de descendants, la quotité disponible peut être totale.
Rapport à succession
Obligation légale pour l'héritier qui a reçu une donation d'en rapporter la valeur à la masse successorale avant partage, afin de rétablir l'égalité entre cohéritiers. Le testateur ou donateur peut en dispenser le donataire (donation « hors part »). Les legs sont toujours hors part sauf mention contraire.
Renonciation à succession
Acte par lequel un héritier refuse d'accepter la succession. Il est alors réputé n'avoir jamais été héritier : ses propres descendants peuvent le représenter. La renonciation est définitive et doit être formalisée auprès du tribunal judiciaire. Elle est irrévocable, sauf si aucun cohéritier n'a accepté et sous certaines conditions.
Réserve héréditaire
Part du patrimoine que la loi garantit aux héritiers réservataires (descendants). Elle est de 1/2 pour un enfant unique, de 2/3 pour deux enfants, de 3/4 pour trois enfants ou plus. Elle est protégée par l'action en réduction : tout legs ou donation excédant la quotité disponible peut être réduit.
Résidence principale
Logement où le contribuable réside habituellement et effectivement avec sa famille. La vente de la résidence principale est totalement exonérée de plus-value immobilière, sans condition de durée de détention ni de délai. Une résidence ne peut être principale qu'un seul logement à la fois par contribuable.
SAFER (Société d'Aménagement Foncier et d'Établissement Rural)
Organisme parapublic disposant d'un droit de préemption sur les ventes de terres agricoles, de fonds agricoles et de parts de GFA, pour préserver les exploitations, favoriser l'installation de jeunes agriculteurs et lutter contre la spéculation foncière. Les ventes doivent lui être notifiées préalablement par le notaire.
SCI (Société Civile Immobilière)
Société de droit civil dont l'objet est la gestion et la détention de biens immobiliers. Outil courant de gestion et de transmission patrimoniale : elle permet les donations de parts, le démembrement, la facilitation de l'indivision entre héritiers. Les apports immobiliers à une SCI sont nécessairement notariés.
Servitude
Charge imposée sur un immeuble (fonds servant) au profit d'un autre immeuble (fonds dominant) ou d'une personne. Ex. : servitude de passage (enclave), de vue, de ne pas construire. Elle est attachée aux immeubles (non aux personnes) et se transmet avec eux lors de toute cession. Elle doit figurer dans l'acte de vente.
Soulte
Somme d'argent versée par un copartageant à un autre pour compenser une inégalité de valeur lors d'un partage. Ex. : si un héritier reçoit un immeuble valant 200 000 € et que sa part ne représente que 150 000 €, il doit une soulte de 50 000 € à ses cohéritiers.
Succession ab intestat
Succession qui s'ouvre sans testament (ab intestat = sans testament en latin). L'ordre et la part des héritiers sont alors déterminés exclusivement par la loi selon le degré de parenté : descendants, conjoint, ascendants, collatéraux. En l'absence d'héritier, les biens reviennent à l'État.
Surface Carrez
Surface habitable d'un lot de copropriété, calculée selon la méthode définie par la loi Carrez (18 décembre 1996) : surface de plancher des parties privatives, avec une hauteur sous plafond d'au moins 1,80 m, hors caves, garages, balcons, loggias et terrasses. Mention obligatoire dans tout avant-contrat et acte de vente.
Testament
Acte juridique par lequel une personne (le testateur) exprime ses dernières volontés concernant la disposition de ses biens après sa mort. Formes principales : olographe (entièrement manuscrit, daté, signé), authentique (dicté au notaire devant deux témoins), mystique (fermé et scellé remis au notaire). Il est révocable à tout moment.
Titre de propriété
Acte notarié (acte de vente, attestation de propriété, acte de partage) constatant officiellement le droit de propriété d'une personne sur un bien immobilier. Il est remis à l'acquéreur après publication au service de la publicité foncière, dans un délai de 3 à 6 mois suivant la signature.
Tutelle
Mesure de protection judiciaire la plus forte, décidée par le juge des contentieux de la protection pour un majeur hors d'état de pourvoir seul à ses intérêts. Le tuteur accomplit les actes en lieu et place du protégé. Un inventaire de ses biens est obligatoire et une reddition de comptes annuelle est imposée.
Usucapion (prescription acquisitive)
Mode d'acquisition de la propriété d'un bien par la possession continue, paisible, publique et non équivoque pendant un délai fixé par la loi. Le délai est de 30 ans (possession de mauvaise foi ou sans titre) ou de 10 ans (possession de bonne foi avec juste titre). Le notaire établit un acte de notoriété acquisitive.
Usufruit
Droit réel temporaire conférant à son titulaire (l'usufruitier) le droit d'utiliser un bien appartenant au nu-propriétaire et d'en percevoir les fruits (loyers, dividendes, intérêts), sans pouvoir en disposer. Il s'éteint généralement au décès de l'usufruitier. Outil clé du démembrement de propriété.
VEFA (Vente en l'État Futur d'Achèvement)
Vente d'un logement non encore construit. L'acheteur verse le prix par tranches liées à l'avancement des travaux (5 % réservation, 35 % fondations, 70 % mise hors d'eau, 95 % achèvement, 5 % livraison). Le notaire vérifie la garantie financière d'achèvement (GFA) protégeant l'acheteur en cas de défaillance du promoteur.
Viager
Vente immobilière dans laquelle le prix est payé sous forme d'une rente viagère versée jusqu'au décès du vendeur (crédirentier). En viager occupé, le vendeur continue d'habiter le bien et perçoit en plus un bouquet (capital initial). La valeur est aléatoire : elle dépend de la durée de vie du vendeur. Le calcul repose sur les tables de mortalité et le taux de rendement attendu.
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