DPE : classement énergétique, interdictions de louer et nouveaux coefficients 2026

Le diagnostic de performance énergétique (DPE) est devenu bien plus qu'une formalité administrative. Depuis 2021, il conditionne directement le droit de mettre un bien en location, le niveau des loyers et l'obligation de réaliser des travaux. La réforme des coefficients de calcul entrée en vigueur au 1er janvier 2026 change en outre la note de nombreux logements. Propriétaires bailleurs, acquéreurs, vendeurs : voici ce qu'il faut impérativement savoir.

Qu'est-ce que le DPE ?

Obligatoire pour toute vente ou mise en location d'un logement, le diagnostic de performance énergétique est établi par un diagnostiqueur certifié. Il évalue, conformément aux articles L. 126-26 et suivants du Code de la construction et de l'habitation :

• Les caractéristiques du logement et le descriptif de ses équipements
• Les systèmes de chauffage, d'eau chaude sanitaire et de refroidissement
• La valeur isolante du bien (murs, toiture, fenêtres…)
• La consommation annuelle d'énergie primaire (kWh/m²/an)
• L'émission de gaz à effet de serre (kg CO₂/m²/an)

Le résultat est exprimé sous forme de deux étiquettes — énergie et climat — allant de A (logement très performant) à G (logement extrêmement énergivore).

Les 7 classes énergétiques

Conséquences sur la location : le calendrier des interdictions

C'est là que la note DPE prend toute son importance. La loi Climat et Résilience du 22 août 2021 a instauré un calendrier progressif d'interdiction de mise en location des logements les plus énergivores, en application de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 sur les critères de décence énergétique.

Ces interdictions s'appliquent aux nouvelles locations comme aux renouvellements de baux en cours. Un propriétaire qui maintient en location un logement interdit s'expose à des actions en justice du locataire (décence du logement) et à l'impossibilité de réviser le loyer.

Le gel des loyers pour les logements F et G

Indépendamment des interdictions futures, les propriétaires de logements classés F ou G subissent déjà depuis le 25 août 2022 un gel total de leurs loyers. Concrètement :

• Pas d'augmentation de loyer lors d'une relocation (nouveau locataire)
• Pas de révision à la hausse lors du renouvellement du bail
• Pas d'indexation annuelle sur l'Indice de Référence des Loyers (IRL)
• Cette interdiction s'applique partout en France, y compris hors zones tendues

De même, aucune révision, majoration ou réévaluation du loyer n'est possible pour les logements classés F ou G. Pour les logements classés E, le gel n'est pas encore en vigueur, mais l'interdiction de louer approche (2034).

Le cas particulier des meublés de tourisme

Les meublés de tourisme soumis à une autorisation préalable de changement d'usage sont soumis à des règles spécifiques :

• Depuis le 21 novembre 2024 : pour être mis en location touristique, le bien doit être classé A à E (en France métropolitaine)
• À compter du 1er janvier 2034 : tous les meublés de tourisme devront respecter les critères de décence énergétique, sauf s'il s'agit de la résidence principale du loueur
• En cas de non-respect après 2034 : amende administrative jusqu'à 5 000 € par logement

L'audit énergétique : obligatoire pour les maisons E, F et G

Depuis le 1er avril 2023, les propriétaires qui vendent une maison individuelle (ou un immeuble en mono-propriété) classée E, F ou G ont l'obligation de joindre un audit énergétique au dossier de vente. Cet audit va plus loin que le DPE :

• Il propose plusieurs scénarios de travaux permettant d'atteindre au moins la classe C ou D
• Il chiffre les économies d'énergie attendues
• Il est réalisé par un professionnel qualifié (distinct du diagnostiqueur DPE)
• Il est fourni à l'acquéreur avant la signature du compromis

Important : l'audit énergétique n'est pas obligatoire pour les appartements (lots en copropriété), quelle que soit leur classe DPE. L'obligation ne concerne que les maisons individuelles et immeubles détenus par un seul propriétaire.

Quels travaux pour améliorer la note ?

Plusieurs types de travaux permettent de faire progresser la classe DPE, par ordre d'efficacité habituellement constaté :

1. 1Isolation des combles et de la toiture (gain le plus important, souvent 1 à 2 classes)
2. 2Isolation des murs par l'extérieur (ITE) ou par l'intérieur (ITI)
3. 3Remplacement du système de chauffage (pompe à chaleur, chaudière à condensation, poêle à granulés)
4. 4Isolation du plancher bas (vide sanitaire ou sous-sol)
5. 5Remplacement des fenêtres par du double ou triple vitrage
6. 6Installation d'une ventilation mécanique contrôlée (VMC)

Des aides financières existent : MaPrimeRénov', éco-prêt à taux zéro (éco-PTZ), TVA réduite à 5,5 %, certificats d'économies d'énergie (CEE). Le notaire peut vous orienter vers les dispositifs applicables à votre situation lors de l'acte.

Nouveaux coefficients 2026 : votre DPE a peut-être changé de classe

Depuis le 1er janvier 2026, les coefficients de conversion utilisés pour calculer la consommation en énergie primaire ont été révisés. En particulier, le coefficient de l'électricité a été abaissé (de 2,58 à 2,3), ce qui signifie que les logements chauffés à l'électricité sont moins pénalisés qu'avant dans le calcul.

Concrètement : si votre logement dispose d'un DPE établi avant le 1er janvier 2026 et qu'il est chauffé à l'électricité, sa classe DPE réelle (selon les nouvelles règles) est peut-être meilleure que celle indiquée sur le document en votre possession. À l'inverse, certains logements chauffés au gaz peuvent voir leur note légèrement se dégrader.

Ce que le notaire vérifie lors de la vente ou de la location

Lors de toute transaction, le notaire s'assure que le DPE est valide (durée de validité : 10 ans), qu'il a bien été réalisé après le 1er juillet 2021 (date de fiabilisation du DPE), que l'audit énergétique est annexé si le bien est une maison classée E, F ou G, et que l'acquéreur ou le locataire a bien été informé de toutes les conséquences juridiques liées à la classe du bien.