L'indivision est la situation dans laquelle plusieurs personnes détiennent ensemble un même bien, sans que les parts de chacun soient matériellement délimitées. Elle naît souvent d'une succession non partagée, d'un achat immobilier en commun ou d'un divorce. Si elle peut se gérer pacifiquement, elle devient vite conflictuelle lorsque les indivisaires ne s'entendent plus.
Comment naît une indivision ?
- Succession non partagée : les héritiers reçoivent des parts sur les biens du défunt sans partage immédiat
- Achat en commun : deux personnes (concubins, associés, amis) achètent un bien ensemble
- Divorce : le bien commun n'est pas encore partagé au moment de la séparation
- Donation ou héritage conjoint : plusieurs bénéficiaires reçoivent le même bien
Les droits de chaque indivisaire
Chaque indivisaire dispose de droits proportionnels à sa quote-part. Il peut vendre sa part à un tiers (après avoir offert le droit de préemption aux autres indivisaires), percevoir les revenus du bien (loyers) au prorata de sa quote-part, utiliser le bien si tous y consentent, et exiger à tout moment le partage.
La règle des décisions : unanimité ou majorité ?
| Type d'acte | Règle de vote | Exemples |
|---|---|---|
| Actes de disposition | Unanimité | Vente, hypothèque, donation |
| Actes d'administration | Majorité des 2/3 des droits | Location, travaux d'entretien, mandat de gestion |
| Actes conservatoires | Un seul indivisaire | Réparations urgentes, opposition |
Le blocage survient principalement pour les actes de disposition : un seul indivisaire peut empêcher la vente du bien, même s'il détient une infime portion. C'est pourquoi la loi prévoit des mécanismes de sortie judiciaire.
La convention d'indivision : organiser la cohabitation
Les indivisaires peuvent conclure une convention d'indivision chez le notaire pour une durée maximale de 5 ans, renouvelable. Elle organise la gestion du bien, désigne un gérant, fixe les règles de prise de décision et peut prévoir des clauses de préférence entre indivisaires. Elle ne supprime pas le droit de sortir à tout moment, mais structure la gestion.
Nul n'est tenu de rester en indivision : le principe fondamental
L'article 815 du Code civil pose un principe d'ordre public : nul ne peut être contraint de demeurer dans l'indivision. Tout indivisaire peut à tout moment demander le partage, même si une convention d'indivision est en cours — sauf à engager sa responsabilité contractuelle.
Le partage amiable : la voie idéale
Lorsque tous les indivisaires s'accordent sur la répartition, le notaire dresse un acte de partage. Chaque indivisaire reçoit des biens en pleine propriété. Si les lots ne sont pas égaux, une soulte compense la différence. Le partage met définitivement fin à l'indivision.
La licitation : vente judiciaire en cas de blocage
Lorsque le partage amiable est impossible (refus d'un indivisaire, désaccord sur la valeur, impossibilité de diviser le bien), tout indivisaire peut saisir le tribunal judiciaire pour ordonner la vente aux enchères du bien indivis. Le produit de la vente est ensuite réparti entre les indivisaires au prorata de leurs parts, après déduction des frais et des éventuelles dettes.
Conseil du notaire
Ne laissez pas une indivision "dormir" pendant des années — les conflits s'accumulent et les valeurs évoluent. Une consultation notariale permet souvent de débloquer une situation en proposant un rachat de parts, un partage partiel ou une vente organisée. Anticiper coûte toujours moins cher que litiguer.
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