À l'occasion d'une vente immobilière, le notaire doit s'assurer que l'acquéreur ne risque pas de se voir revendiquer le bien par un tiers après la vente. Lorsque le vendeur a reçu ce bien par donation, ce risque existe concrètement : les héritiers réservataires du donateur peuvent, sous certaines conditions, exercer une action en réduction, puis une action en revendication sur le bien vendu — même contre un acquéreur de bonne foi.
L'action en réduction et l'action en revendication
L'article 924-4 du Code civil offre aux héritiers réservataires du donateur une action en revendication contre les tiers détenteurs, lorsque la donation porte atteinte à leur réserve héréditaire et que le donataire est dans l'incapacité de régler l'indemnité de réduction correspondante.
Concrètement : si un parent donne un bien à l'un de ses enfants, que cet enfant le revend, et que la donation réduisait la part des autres héritiers réservataires, ces derniers peuvent — dans certains cas — revendiquer le bien directement contre l'acquéreur, même de bonne foi.
La protection de l'acquéreur
L'article 924-4 alinéa 2 du Code civil prévoit une exception : lorsque le donateur et tous les héritiers réservataires présomptifs ont consenti à l'aliénation du bien donné — au jour de la donation ou postérieurement —, aucun héritier réservataire ne peut exercer l'action contre les tiers détenteurs, même s'il est né après ce consentement. C'est pourquoi le notaire fait intervenir les héritiers réservataires à l'acte de vente, ou vérifie que la prescription est acquise.
La prescription de l'action en réduction
Donation-partage : cinq ans à compter du décès
L'article 1077-2 du Code civil fixe un délai court et simple pour les donations-partages : l'action en réduction est prescrite à l'expiration de cinq ans à compter du décès du donateur. Ce délai ne peut être prolongé.
Donation simple : le régime issu de la loi du 23 juin 2006
Pour les donations simples, l'article 921 alinéa 2 du Code civil — issu de l'article 13 de la loi n° 2006-728 du 23 juin 2006, entrée en vigueur pour les successions ouvertes à compter du 1er janvier 2007 — prévoit une prescription à double détente :
- 5 ans à compter de l'ouverture de la succession (le décès du donateur)
- ou 2 ans à compter du jour où les héritiers réservataires ont eu connaissance de l'atteinte portée à leur réserve
- sans jamais pouvoir excéder 10 ans à compter du décès
Ce mécanisme est favorable à la sécurité des transactions : il évite que l'incertitude dure indéfiniment. En pratique, si le donateur est décédé depuis plus de dix ans, l'action est nécessairement prescrite, quelle que soit la date à laquelle les héritiers ont eu connaissance de l'atteinte.
Avant la loi de 2006 : un délai de trente ans
Avant l'entrée en vigueur de la loi du 23 juin 2006, l'action en réduction — prévue par l'ancien article 930 du Code civil — se prescrivait par trente ans à compter du décès du donateur, en application de l'ancien article 2262 du Code civil relatif au droit commun de la prescription.
Dès lors, lorsque le donateur est décédé avant le 1er janvier 2007, le notaire doit vérifier la date exacte du décès, car le délai applicable peut être l'ancien régime de trente ans — ce qui rendait souvent matériellement impossible d'obtenir le consentement d'héritiers réservataires qui n'étaient pas intervenus à l'acte de vente.
| Type de donation | Décès du donateur | Délai de prescription |
|---|---|---|
| Donation-partage | Quel que soit la date | 5 ans à compter du décès (art. 1077-2) |
| Donation simple | Après le 1er janvier 2007 | 5 ans à compter du décès / 2 ans à compter de la connaissance / max 10 ans (art. 921 al.2) |
| Donation simple | Avant le 1er janvier 2007 | 30 ans à compter du décès (ancien art. 2262 — sauf réforme 2008) |
La réforme de la prescription de 2008 et son impact
Une deuxième réforme importante est intervenue : la loi du 17 juin 2008, entrée en vigueur le 19 juin 2008, a modifié le régime général des prescriptions de droit commun.
Désormais, aux termes de l'article 2224 du Code civil, les actions personnelles « se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer ». Les actions réelles, elles, restent soumises au délai de trente ans (art. 2227 C.civ).
L'action en réduction est une action personnelle
L'action en réduction est une action personnelle de l'héritier réservataire contre le gratifié, visant à obtenir le paiement d'une créance (l'indemnité de réduction). Son délai de prescription est donc de cinq ans — ce que confirme d'ailleurs la prescription propre de l'article 921 du Code civil issu de la loi du 23 juin 2006.
Règle de transition : pas de dépassement de l'ancienne durée
L'article 2222 du Code civil précise que, si la réforme des prescriptions réduit un délai, les nouveaux délais s'appliquent à compter de l'entrée en vigueur de la loi, soit le 19 juin 2008 — sans que la durée totale puisse excéder la durée prévue par les anciennes lois.
Conséquence pratique
Les actions en réduction portant sur des successions ouvertes avant le 1er janvier 2007 (avant la loi de 2006) bénéficiaient de l'ancien délai de 30 ans. Avec la réforme de 2008, le nouveau délai de 5 ans commence à courir le 19 juin 2008. ➜ Ces actions sont prescrites au 18 juin 2013 — sauf si les héritiers ont eu connaissance de l'atteinte à leur réserve moins de 5 ans avant.
Ce que le notaire vérifie systématiquement
Lorsqu'une vente porte sur un bien figurant dans une chaîne de propriété dans laquelle apparaît une donation, le notaire analyse l'ensemble des paramètres avant de rédiger l'acte :
- 1Le donateur est-il décédé ? Si oui, à quelle date ?
- 2La donation était-elle simple ou une donation-partage ?
- 3Le décès est-il antérieur ou postérieur au 1er janvier 2007 ?
- 4Les héritiers réservataires ont-ils consenti à la vente (art. 924-4 al.2) ?
- 5La prescription est-elle acquise au regard des délais applicables ?
- 6Y a-t-il des héritiers réservataires nés après le consentement ? (cas visé par l'art. 924-4 al.2)
L'essentiel à retenir
Depuis la loi du 23 juin 2006, le délai de prescription de l'action en réduction (donation simple) est de 5 ans à compter du décès, ou 2 ans à compter de la connaissance de l'atteinte — sans excéder 10 ans. La loi de 2008 a par ailleurs confirmé le caractère personnel de cette action et permis de prescrire les actions antérieures à 2007 au 18 juin 2013. Ces réformes ont considérablement sécurisé les transactions immobilières portant sur des biens reçus par donation.